业 主 须 知   |   租 客 须 知   |   业 主 收 楼   |   物 业 税
 

 
[ 业 主 须 知 ]
在租赁之中,作为一个业主,除了提供物业及有关设施之外,亦须要履行下列义务及享有下列保障;
不得减损授予租户的权利;

  • 连家具出租的物业必须适宜居住;
  • 业主租出单位,承租人必须缴付租金,倘若租客逾期不交租,业主有权采取法律行动,但在某些情况下,业主却会失去「追租」权利;
    * 租约订明,租客通知业主楼宇要进行维修,在指定时限或合理时间内,业主仍没有作出安排;租客即可自行找人维修,日后从租金之中扣除维修费用,业主不得追回被扣租金;
    * 如因不可抗拒力量,好像火灾、地震,致使租客不得使用部份或全部物业,租客即可获豁免部份或全部租金,直至物业重建为止;不过这项目必须要在租约中注明方能作实;
    * 倘租约违法,例如业主租出物业之时,已知租客将作非法用途,像开外围赌场、制毒、作卖淫场所,业主不可追收租金。
  • 若遇上一些长期欠租或时常迟交租的租客,业主如想采取法律行动,下列为可考虑之途径:
  • 入禀法院追讨欠租:
    若欠租额不超过五万元,可在小额钱债审裁处进行诉讼,手续比法院简单得多。不过,倘若租客存心撒赖不缴租,业主纵使胜诉也没用 。
  • 向法庭要求收楼:
    业主可根据租客欠租,违反了租约这个理由,向法庭申请颁发收楼令及追回欠租。但很多时候,法官可能会判租客缴清欠租了事,而不会让业主因租户欠租便收回楼宇。
  • 向法庭申请「财产扣押令」:
    若欠租不超过十二个月,业主可向法庭申请财产扣押令。法庭会派出执达吏,查封有关物业内,看上去属於租客的物品;若租客仍然不交租,法庭便会将查封的物品拍卖款项用来支付法庭手续费和欠租;倘尚有不足,再继续作一般钱债追讨。这种方法执行起来比较容易,而且对租客威胁较大。
  • 业主采取法律行动前的准备功夫:
    业主在采取法律行动追讨欠租之前,最好先收集租户欠租的证据,例如每月银行入数单据,列明交租日期、银码。
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    [ 租 客 须 知 ]

    作为租客,必须清楚知道自己的权益及责任,以保障本身利益,以下是一些租赁要点, 承租人必须注意;

    • 租客拥有物业的全部使用权。业主不可无故骚扰住客,例如未经租客同意,不可擅自进入物业之内;
    • 业主须提供住屋的基本设备,好像水、电、煤气等,费用一般由租客负担,这点也列明於租约上;
    • 租客和业主在订定租约时,可自由决定那方负责维修物业;但一般合约的条款,业主要负责楼宇 结 构上的维修,例如屋内喉管、外墙修理;
    • 租约亦应注明由那方负责差饷、地租和管理费等其他支出;
    • 租客有义务按时缴纳租金;
    • 租客有责任保持居所的完整状况,倘若故意损毁楼宇,业主可要求赔偿;
    • 租客不得将楼宇用作不道德或犯罪场所,业主有权因此提前解除租约;
    • 未经业主同意,租客不可进行有损业主权利的行为,例如企图出售租回来的物业或把住宅楼宇作商业用途,或未经业主同意下,将单位分租予他人,否则业主可因此提前解除租约;
    • 在租约期内,倘租客并没有违约,但业主要求租户搬出,租客有权拒绝;
    • 即使租约期满,业主要求租户迁出,也必须符合下列((业主与租客(综合)条例))的若干规定;现时,就所有在二零零四年七月九日或之后签立有关住宅物业的租赁,双方可自由协定如何终止该租赁。如双方并无协议,固定期租赁将在租期届满时终止,定期租赁(即每个租期完结后自动续租者)则藉发出通知期与租期长短相若的迁出通知书予以终止。
    • 业主必须按照条例的规定,来办理收楼或终止租约的通知手续;
    • 业主若企图用恐吓、暴力、滋扰等手法,逼租户迁走,便属刑事罪行,可被判监及罚款,也有可能须对租户作出赔偿。
     

     
    [ 业 主 收 楼 ]

    欠租、住客失踪、单位被分租、恶租客......,往往给业主来很大的困扰。根据现时业主与租客(综合)条例,收楼程序颇为繁复,需时亦久,不过,业主不应怕麻烦,当遇到租客拖欠租金,应立即进行讼诉,缩短收楼时间,减低损失。
    假若租客最后[玩失踪],业主更可向法庭申请冻结租客的银行户口或资产以赔偿欠租。

    业主递交申请收楼书(表格22)
    全部过程约须四个月,但会因应不同个案及业主的积极程度而有差异
    土地审裁处
    审裁处向租客发出通知书,租客收到通知后需在14日内提交反对申请收楼书。

    如租客无提出反对,业主可申请缺席裁判,并申请收楼令,
    通常法庭七日内批出。

    收楼令批出,业主需在单位外贴通知信通知租客 ,业主需连续贴纸3天.收楼会有4星期通融期,期间租客需交回欠租(如租客交回欠租需收回)。
    通融期过后,租客仍未交回欠租,业主可向法庭申请收楼传票。
    传票批出后,业主须安排在执达吏的 陪同下往单位通知租客迁出及交回欠租。
    两星期后业主与执达吏须作第二次探访,以确定租客是否已迁出,如租客已迁出,业主可完成收楼,如租客仍不肯迁出,业主可申请封楼票。
    审裁处约两个星期内会批出封楼令,收到封楼票后,业主需再安排与执达吏及警卫陪同下进行封屋,如遇到租客反抗,应由执达吏报警,请警方协助,劝喻租客离开单位,封屋后,处理方法有三个。
    业主与租客议定日期,取回财物但需交回欠租及聘请警卫的费用。

    安排拍卖租客之财物以保偿欠租及聘请警卫的费用。

    即时封楼,所有属於租客 的物品必须搬走,欠租日后再追讨。
     

     
    [ 物 业 税 ]

    物业税是根据物业评税净值之15%计算。而物业评税净值计算法,就是将应收租金收入减去三类扣除项目后之余额。所谓三类扣除项目为:

    1. 於有关课税年度内无法收取应课税物业税酬资(即租客应缴之租金)
    2. 业主所同意支付并实际已支付的差饷
    3. 上述余额百分之二十的概念性免税额用作支付修理及其他开支。在扣除上述三项目后,其余款之15%便会作物业税。

    故物业业主必须要保存足够之租金记录;如业主地址有更改,或业权有任何变更,亦应在一个月内书面通知税务局局长。任何人如无合理理由而递交不真确之报税表,企固瞒税,均可被罚款及入狱,各业主应加以留意。

     
    [ 以上资料只用作参考用途,并不保证资料正确无误。 ]